¿Sueña con instalarse en una villa en la Costa del Sol o en un elegante apartamento en las Ramblas de Barcelona? Nuestra guía para comprar una propiedad en España explica cómo hacer realidad esos sueños, desde los requisitos legales hasta las trampas a evitar.

El mercado inmobiliario español tiene muchas peculiaridades, y vale la pena investigar antes de comprar una casa en España. Saber qué esperar al comprar una propiedad en España puede ayudarlo a evitar las trampas de establecer su vida en el extranjero. Los factores a tener en cuenta al comprar una propiedad en España incluyen estafas inmobiliarias, altos impuestos sobre las ganancias de capital y fluctuaciones en el mercado inmobiliario español.

El mercado inmobiliario español
España sufrió durante la crisis financiera mundial y la consiguiente caída del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda cayeron hasta un 30%. Casi una década después, hay indicios de que la recuperación finalmente está en marcha, con índices que muestran aumentos de precios interanuales en las principales ciudades y centros turísticos, y un aumento nacional general del 4% en 2017.

Los números de transacciones también están aumentando, con datos del Instituto Nacional de Estadísticas que muestran que las ventas aumentaron un 16% en 2017.

Los niveles de propiedad de vivienda son altos en España, con alrededor del 80% de los residentes propietarios de su propia casa, y muchos lo hacen directamente, sin una hipoteca .

¿Deberías alquilar o comprar en España?
Las oportunidades de alquiler pueden ser limitadas en algunas partes de España. Una agencia inmobiliaria afirma que los precios de los alquileres en las ciudades españolas aumentaron hasta un 15% en un año. Esto se debe en parte a la popularidad de los alquileres vacacionales de corta duración.

Ahora, algunas autoridades en España ya están tratando de frenar esta tendencia, y Madrid está listo para introducir nuevas reglas en 2019 para regular el sector del alquiler vacacional.

Para quienes compran o venden en España, los costos de transacción son moderados, alrededor del 10-15% del valor de la propiedad.

Para aquellos que estén considerando una estadía más corta, el alquiler podría ser una opción más adecuada si se tienen en cuenta los altos niveles del impuesto sobre las ganancias de capital en España, lo que podría contrarrestar los beneficios de comprar a corto plazo.

Puede encontrar más información sobre propiedades de alquiler en la guía de Expatica para alquilar en España .

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en España?
Si. No existen restricciones para comprar una propiedad en España, ya sea comercial, residencial o terreno. De hecho, España fomenta la inversión de extranjeros, tanto residentes como no residentes.

Necesita un número financiero español que puede obtener visitando una comisaría de policía con su pasaporte. Esto suele ocurrir en el día para los ciudadanos españoles o de la UE, pero puede llevar algunas semanas para otros.

Compre una propiedad, obtenga una visa
España ofrece actualmente un programa de visa dorada para propietarios.

Esta es una forma de visa de inversionista. Si invierte más de 500.000 € en una propiedad española, comprando una o más propiedades, normalmente será automáticamente elegible para una visa de residencia española . Este no es un permiso de trabajo, pero le permitirá vivir en el campo. Es principalmente para jubilados y compradores de casas de vacaciones.

Comprar una casa en España: dónde encontrar bienes raíces
Como es fácil para los extranjeros comprar una propiedad en España, existen sitios web y agentes inmobiliarios que atienden a casi todos los idiomas y nacionalidades.

Muchos sitios web de bienes raíces británicos también incluyen propiedades españolas, y algunos portales en línea enumeran miles de opciones. Sin embargo, estos se centran principalmente en casas de vacaciones, por lo que es posible que prefiera utilizar un sitio en español, como los que se enumeran a continuación.

Como no necesita ser residente para comprar una propiedad, es posible comprar una casa antes de llegar y mudarse directamente. Sin embargo, esto naturalmente conlleva ciertos riesgos y le recomendamos encarecidamente que vea la propiedad que está considerando y no escatime en el proceso, incluso si esto significa pasar algunas semanas en un hotel cuando llegue.

Portales inmobiliarios online
thinkSPAIN
Servihabitat
idealista.com
Kyero
venta de pisos (solo en español)
Ventajas y desventajas de utilizar un agente inmobiliario
Como los agentes inmobiliarios en España suelen ser pagados por el vendedor, existe una gran ventaja en utilizarlos para los compradores.

Los agentes inmobiliarios proporcionan una gran cantidad de información sobre la región, son bilingües y, a menudo, tratan con compradores extranjeros. Sin embargo, la regulación es relativamente baja y existen agentes inmobiliarios sin escrúpulos, así que tenga cuidado con cualquiera que pida pagos por adelantado o sugiera recortar gastos.

Recuerde siempre que puede elegir su propio notario, proveedor de hipotecas, etc. No es necesario que utilice un servicio sugerido por el agente inmobiliario.

Propiedades ilegales
Durante mucho tiempo, España ha sido popular entre los compradores extranjeros que buscan casas de vacaciones.

En ocasiones, la gran cantidad de compradores extranjeros sin experiencia ha brindado una oportunidad para que desarrolladores y agentes inmobiliarios sin escrúpulos vendan propiedades que no son legítimas.

En algunos casos, el permiso de planificación no se ha obtenido antes de la construcción y el gobierno local finalmente derriba las propiedades. En otros, la calidad de la propiedad no ha estado a la altura o como se indica, lo que ha resultado en costosas reparaciones.

El Ministerio de Relaciones Exteriores británico ha emitido avisos advirtiendo a los compradores extranjeros que sean cautelosos y no corran riesgos innecesarios. Recomiendan, como mínimo comprobando:

Las credenciales de los abogados o agentes inmobiliarios utilizados;
el registro de la propiedad ( Registro de la Propiedad );
que se ha obtenido el permiso de planificación apropiado;
que no hay deudas pendientes vinculadas a la propiedad, como una hipoteca;
que la propiedad es como se describe y estructuralmente sólida (ya sea un topógrafo o un arquitecto pueden hacer esto).
La mayor parte de esta información puede ser proporcionada por el registro de la propiedad y se puede acceder a ella mediante una solicitud por correo electrónico, teléfono, fax o en persona. Puede encontrar la oficina de registro de la propiedad correspondiente en el sitio web nacional: www.registradores.org (solo en español).

Comprar sobre plano o una casa de nueva construcción
Las peores estafas inmobiliarias en España, como en el resto del mundo, involucran propiedades sin terminar o sin construir.

Si bien la intención maliciosa es rara, se recomienda precaución al comprar una propiedad que aún no existe. Como mínimo, debes:

Compruebe que la empresa existe; consulte en línea en www.registradores.org (solo en español).
Asegúrese de que el proyecto esté registrado en el registro de la propiedad.
Verifique que se haya otorgado el permiso de planificación preguntando en el ayuntamiento local.
No firmes un contrato que no entiendas.
Reclute a una entidad independiente para cualquier traducción.
Exija prueba de que las sumas pagadas (por ejemplo, un depósito) se retienen o gastan de manera adecuada.
Obtenga una prueba de que obtendrá un reembolso de su dinero si la propiedad no está construida.
Como no residente, también puede comprar un terreno y hacer que usted mismo construya una propiedad. En este caso, un buen asesoramiento legal es aún más importante, ya que deberá asegurarse de que los contratos con los constructores sean adecuados y herméticos.

Transferencia de deudas con propiedad
En España, cualquier hipoteca o deuda vinculada a una propiedad se transfiere al nuevo propietario cuando se vende la propiedad. Por lo tanto, es de vital importancia asegurarse de que no haya deudas vinculadas a la propiedad cuando se venda, o que, si las hay, estén cubiertas por los términos del contrato. Las deudas pueden incluir:

Una hipoteca española ;
pagos adeudados a asociaciones de inquilinos;
impuesto a la propiedad ( impuesto sobre bienes inmuebles ).
Comprar una propiedad española
El proceso de compra de una propiedad en España suele ser el siguiente. Primero, el comprador hace una oferta, generalmente a través del agente inmobiliario del vendedor. Si se acepta, el comprador y el vendedor firman un contrato preliminar ( contrato privado de compravento ) y el comprador paga un depósito, generalmente el 10% del precio de compra.

Luego, el comprador arregla cualquier hipoteca que requiera, aunque ya debería haber discutido sus necesidades con el proveedor de la hipoteca. El contrato de compraventa ( escritura de compravento ) generalmente se firma ante un notario, momento en el cual se adeuda el precio total de venta, los impuestos y otros costos.

Requerimientos legales
Los servicios de un notario no son legalmente necesarios para completar la venta. Pero es recomendable y exigido por muchas hipotecas.

El vendedor es responsable de los defectos ocultos en la propiedad, incluso si no los conoce. Sin embargo, en la práctica, obtener una restitución por tales defectos puede ser difícil y costoso.

El comprador o su agente pueden completar el pago de los costos e impuestos asociados con la compra de una casa. Sin embargo, es responsabilidad del comprador asegurarse de que se paguen los impuestos.

El comprador también es responsable de registrar la propiedad. El notario puede proporcionar este servicio por una tarifa y / o puede notificar a la oficina de registro que se ha realizado la venta, sin completar el registro completo.

Compra de fondos: depósitos e hipotecas
Tras la crisis de 2008, los bancos españoles se reformaron con una importante participación del FMI. Esto redujo el número de prestamistas en funcionamiento y aumentó significativamente la regulación y supervisión de la industria. Como resultado, muchos bancos comenzaron a prestar menos y las tasas y los términos hipotecarios se volvieron menos favorables.

Los prestamistas hipotecarios no completarán un contrato hipotecario hasta que usted sea dueño de una propiedad. Por esta razón, es importante incluir una cláusula en el contrato que le permita salir del contrato si no puede obtener una hipoteca en España .

Tasas y cargos
El comprador generalmente paga las tarifas. Varían de una región a otra. Muchos son negociables: no hay honorarios fijos para abogados o agentes inmobiliarios. Los costos pagados por el comprador incluyen:

Impuesto de transferencia de propiedad del 6 al 10% (propiedades existentes) / IVA (o IVA) al 10% (propiedades nuevas);
Costos de notario, impuesto sobre el título de propiedad y tasa de registro de la propiedad del 1% al 2,5%;
Honorarios legales 1–2% (IVA incluido).

Lay Flat del concepto de negocio
El vendedor generalmente paga los honorarios del agente inmobiliario. Este suele ser su único costo. Los agentes inmobiliarios suelen cobrar un porcentaje, normalmente alrededor del 3% del precio de venta final.

Impuesto sobre las ganancias de capital
El impuesto sobre las plusvalías se paga sobre el beneficio de la venta de su vivienda, es decir, la diferencia entre el precio de compra cotizado y el precio de venta cotizado, y el nivel en España actualmente varía entre el 19% y el 23%.

Primeros 6.000 € – 19%
6.000 € – 50.000 € – 21%
50.000 € + – 23%
Así, si pagas 200.000 € por una propiedad y la vendes por 350.000 €, pagarás el impuesto sobre plusvalías sobre 150.000 €. Debido al sistema de niveles, esto sumaría € 33.260 euros.

Es posible que pueda reclamar una reducción en el impuesto a las ganancias de capital para tener en cuenta la inflación; o si está comprando otra propiedad en España; o si tiene más de 65 años y ha vivido en la propiedad como su residencia principal durante más de tres años.

De lo contrario, a diferencia de otros países, el impuesto a las ganancias de capital se aplica sin importar cuánto tiempo haya vivido en la propiedad. Su condición de residencial tampoco afecta a la aplicación del impuesto sobre las plusvalías, ya que el impuesto sobre las plusvalías debe pagarse en España por las propiedades que se posean en España, incluso si ya no es residente.

Elegir un abogado confiable
Cualquier abogado que ejerza en España debe estar registrado en el colegio de abogados local ( Colegio de Abogados ).

Tendrán un número de registro que puedes solicitar y luego verificar con el colegio de abogados. Naturalmente, el registro no garantiza honestidad o competencia, pero es un buen estándar mínimo en el que insistir.

Puede encontrar un listado de todos los colegios de abogados en la web nacional de abogados españoles, Abogacía Española .

Encontrar un traductor
Muchos gobiernos proporcionan listas de abogados y traductores que hablan español y otro idioma. La lista de traductores y abogados de habla inglesa de la Embajada británica es un recurso útil.

El gobierno español también proporciona una lista de traductores acreditados (página en español, siga el primer enlace en el texto del artículo para obtener un PDF actualizado).

Asesores en Inversión Inmobiliaria

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